등기부등본 보는 법 아시면 전세사기 예방에 도움됩니다!
등기부등본의 명칭은 '등기사항증명서'입니다. 부동산(주택, 토지)의 정보를 담고 있는 공적 문서입니다. 해당 부동산의 소유자, 주소, 면적, 권리관계까지 등기사항 전부를 확인할 수 있습니다.
등기부등본을 처음 접하는 분에게는 생소한 문서라 어렵게 느껴질 수 있으나, 등기부등본은 누구나 열람할 수 있고 쉽게 발급받을 수 있습니다. 부동산 관련한 계약서(매매, 전세, 월세) 작성 시 반드시 필요한 서류입니다.
부동산 계약 시 공인중개사가 설명하면서 확인을 해 주지만 직접 볼 줄 알아야 더 정확하게 확인할 수 있게에 등기부등본 보는 법에 대해 알아보려고 합니다. 함께 알아보시죠!
등기부등본 표제부(건물의 표시)
표제부에서는 부동산의 기본 정보를 표시합니다. 주소와 이름, 구조와 면적 등이 기재되어 있으며, 전유부분도 확인할 수 있습니다.
* 전유부분 : 아파트 같이 개별적으로 구분되어 있는 부분의 소유권의 대상이 되는 부분, 통상 전유 부분의 건물 면적을 정용면적이라고 합니다.
부동산 계약서 작성시 표제부의 내용과 계약서의 내용이 일치하는지 확인해야 됩니다. 건물의 주소 역시 계약서의 주소와 일치하는지 확인해야 됩니다. 주소가 잘못되면 임대차 보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 또한 전유 부분 건물표시 면적과 부동산 임대차계약서 상의 면적과 동일해야 됩니다.
대지권과 대지권의 별도 등기 여부도 표제부에서 확인해야 됩니다. 대지권은 토지에 대하여 가지는 권리이며, 대지권이 없다면 주택의 가치가 내려갈 수 있습니다. 건물의 소유권과 토지의 소유권이 다르기 때문이죠. 만약 별도 등기가 있다면 토지 등기부등본으로 토지에 설정되어 있는 권리를 확인해야 됩니다.
아파트, 오피스텔 같은 집합건물은 하나의 등기부등본에서 토지, 건물을 함께 확인할 수 있지만, 집합건물이 아니면 개별 열람을 하여 설정된 권리을 확인해야 됩니다.
등기부등본 갑구(소유권에 관한 사항)
등기부등본 '갑구'는 건물의 소유자에 관한 사항을 확인할 수 있습니다. 처음 등기한 날짜부터 현재 소유자가 소유하기까지의 부동산 소유내역이 기재되어 있습니다.
'등기목적'에서 '소유권보존'은 건물을 처음 등기한 날짜이며, 건물이 사용되기 시작한 날짜입니다.
갑구의 내역 중에서 제일 아래에 기재되어 있는 이름이 소유자이며, 소유자의 인적사항(이름, 주소, 주민번호)과 계약서의 인적사항 내용이 맞는지 확인해야 됩니다.
또한 소유권 제한에 대한 내용도 알 수 있습니다. 등기목적에 압류, 가압류, 강제 경매 개시결정, 신탁 등의 내용이 있으면 소유권이 제한한 경우이니 이런 요소가 등기부등본에 적혀 있다면, 계약의 효력이 사라질 수 있으니 가능하면 계약하지 않는 것이 좋습니다.
등기부등본 을구(소유권 이외의 권리 사항)
'을구'는 저당권 등 해당 건물에 설정되어 있는 권리와 채무 정보를 확인하는 표입니다. 소유자가 건물을 담보로 돈을 빌렸다면 근저당권이 기록됩니다. 만약 근저당권 설정 기일이 임대차 계약일 보다 먼저라면, 건물이 경매에 넘어갔을 때 후순위가 되어 계약금을 못 받을 수도 있습니다.
은행이 근저당권자이면 근저당 설정 금액은 빌린 돈이 100%라면 빌린 돈 보다 20% 많은 120%를 채권최고액으로 설정합니다.
등기부등본 '을구'에서 건물주의 빚의 규모와 그 빚의 순위을 확인할 수 있습니다. 만약 전세계약을 한다면 근저당의 채권최고액과 전세계약금의 합이 집 시세의 80% 넘어가면 전세 계약하지 않은 것이 좋습니다. 일반적으로 전세가율이 80%가 넘어가면 깡통주택 위험이 큽니다.
또한 전세권이 설정되어 있어도 마찬가지입니다. 앞 세입자에게 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 못했다는 의미입니다. 전세권을 없애는 특약사항을 명시하고 계약할 수도 있지만, 그렇지 않으면 계약하지 않는 것이 좋습니다.
등기부등본 열람 및 발급 방법
▶ 대법원 인터넷 등기소
PC나 모바일로 등기부등본 열람(700원) 및 발급(1,000원)을 할 수 있습니다.
▶ 무인민원발급기
세무서나 구청 등에 설치된 무인발급기에서도 발급(1,000원) 받을 수 있습니다. 무인발급기는 설치되어 있는 곳의 운영 시간에 따라 다르므로 운영 시간을 확인하고 방문하여야 합니다.
등기부등본 열람 및 발급 시에은 전부와 일부를 선택할 수 있습니다, 모든 등기 사항의 내용을 확인할 수 있도록 전부를 선택하고, 말소사항을 포함하는 것이 좋습니다. 말소사항은 과거 이력도 확인할 수 있기 때문입니다.
지금까지 등기부등본 보는 법과 열람 및 발급 방법을 알아보았습니다. 등기부등본은 건물과 토지에 대한 많은 정보를 가지고 있습니다. 만약 전세계약을 하기 전이라면 꼭 등기부등본 보는 법을 습득하시고 계약하시는 것을 추천드립니다.
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